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二手房个税征收难:只有一半人交了二手房个税

作者:誉胜注册 来源:代理注册公司网

  报社接到好几位消费者的反映:他们在龙岗区进行二手房交易的时候被认为申报价格明显低于市场价,因此龙岗区房地产交易中心要求对该二手房进行重新估价。“价格自然是由买卖双方商量决定,龙岗为什么要重新估价?估价的依据是什么?”消费者对此非常不解。而且奇怪的是,深圳6区中,似乎只有龙岗有此做法。

  说到底,消费者介意的并不是重新估价,而是重新估价后对二手房个人所得税的影响。如果新价格高出原来申报的价格,个税就会相应增加。这便把话题引向了一个近期十分敏感的方向——二手房的个人所得税。

  约有一半人交了二手房个税

  7月10日,国家税务局新闻发言人在接受新华社记者采访时表示,“税务机关将进一步加强房地产税收管理,确保这些政策落实到位”。这本是国家重新对近日社会争议极大的二手房交易个人所得税作出解释。但是解释之后,一时间却质疑声四起,把6月以来就一直不平静的二手房交易市场引向更加激烈的论争。

  很多人存在误解,以为这是国家最近发布的新政策。其实,对二手房征收个人所得税并不是这次国家稳定住房价格的一项税收新政策,而是早有明文规定,而且税务机关多年来也一直在征收的。政策的源头可以追溯到《个人所得税法》。按照该法规定,个人出售自有住房取得的所得,应该按照“财产转让所得”项目计征个人所得税,税率为20%。

  明明是“老字辈”的政策,却被那么多人当作新面孔,这不能不说是该项政策在认识层面遭遇的尴尬。然而更尴尬的还在于执行层面。据了解,这项政策虽然早已出台,但一直没有得到很好的执行,甚至在全国许多城市的执行状况都可以用若即若离来形容。例如南京和北京,二手房个税几乎都是在匆匆强硬推行数周后,又悄无声息地变成了睁一只眼闭一只眼。

  那么,类似的尴尬是否也发生在深圳呢?记者了解到,其实深圳市不仅一直都要求执行这项税收政策,而且把二手房个人所得税的上缴与二手房的过户挂钩。但是执行状况似乎并不理想。“根据我们的经验,上缴率大概占一半左右。”深圳最大的二手房中介商,中原房地产公司的副总经理王楚坤很谨慎地估计。

  至于上缴率不高的原因,“上有政策,下有对策”,王楚坤认为主要是“有许多人采用各种方式企图避税”。

  但是,既然个税与过户挂钩,又怎么可能逃过呢?王楚坤解释了记者的疑惑。他告诉记者,大多数人是通过虚报卖价来逃避税收的。比如,一套房子事实上以120万元成交,但是买卖双方私下协商好,过户时只上报100万元,这样便可以达到少缴或不缴的目的。“我们作为中介,肯定不提倡消费者这样逃避税收。而且任何避税方式都会引发很多矛盾和问题。比如刚才那个例子,真的按照100万元过户之后,如果买方拒不承认之前私下的协定,而只按照合同付给卖方100万元,那谁都没辙,毕竟合同白纸黑字是这么写的。这样很容易引起扯皮,最终麻烦的还是消费者自己。”

  计税金额没有扣除交易成本

  如果真如王楚坤所说避税是二手房个税上缴率不高的主要原因,那么文章开头几位消费者的疑问似乎也找到了解答。正如龙岗区房地产交易中心交易部的曹志英经理所说,建立重新评估制度的初衷正是防止和抑制避税现象。

  据了解,深圳市目前只有龙岗区有自己的估价部门,有权对明显低于市场价的二手房交易价格进行重新评估,而龙岗区房地产交易中心就是这项制度的执行机构。曹志英解释说,其实重新评估有明确的政策依据。按照相关规定,“明显低于”是指在交易价格低于同类、同一地段的价格10%以上。而在缴纳个人所得税时,重估价格与申报价格哪个高就按哪个来征收个人所得税。

  他还强调,该中心不仅聘请了专业评估机构,按照一套具体的操作标准进行评估;而且这项服务是免费的;同时作为标准的参考价格每季度都要根据市场变化更新一次。另外他还特别强调,重估的前提是“没有合理理由”情况下的“明显低于”,而对于某些特殊情况下确实以很低价格卖出的房子,该中心也会考察核实,酌情处理。

  虽然该制度的存在是出于现实需要,也确实起到了一定的监督作用,但这并不是出于深圳市的统一要求,也并没在全市广泛执行。在这个问题上,曹志英表示,确实有很多消费者意见很大,因此现在的评估数量也一直在下降,只有那些的确很明显有问题的个案才会启用评估。

  另一方面,避税的违法性自然毫无置疑,但是消费者似乎也有他们的理。方先生正打算卖掉自己位于后海的一套房子,他直率地说:“避税肯定不应该,但是20%也的确是很高的税率。那点差价除去中介佣金和税费就已经没剩多少,如果再交这么多个人所得税,真是有点吃不消。”

  在跟更多消费者交流之后,记者发现其实方先生的声音代表了很多消费者的观点:20%的税率是国家定的,当然得执行,但在细节上仍有一些值得推敲的地方。按照国家规定,卖房者应上缴交易差额的20%。比如一套房子原价是100万,成交价是120万,那么就应该按照差额20万的20%来上缴。可事实上这20万中还包括了中介的佣金、各项税费等等,这些都是交易成本,并不能算作个人所得。“按道理,应改为利润的20%会更合理一些,也就是差额除去佣金、各项税费等等剩下的净所得才应该纳税。”王楚坤说,“本来一系列新政之后,市场就已经很不景气。而税种的执行细节又不尽合理,无疑会让交易产生更多障碍,对市场的打压会很厉害。”

  就这个问题,记者采访了深圳市地税局有关负责人。他表示国家作出这种规定有其合理的考虑,深圳地税只是按规定执行。如果有任何疑问,市民可以直接找税务机关寻求解释。(龚选博 陈默)


  
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